Информация по продаже недвижимости

Покупка недвижимости в Италии. Расходы, связанные с приобретением недвижимости в Италии

Расходы, связанные с приобретением недвижимости в Италии

Покупка недвижимости в Италии облагается налогами, которые зависят от предназначения покупаемой недвижимости и типологии продавца.

ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ, Т.Е. С ОБЯЗАТЕЛЬСТВОМ ОФОРМЛЕНИЯ ПРОПИСКИ В ТЕЧЕНИИ 18 МЕСЯЦЕВ ПОСЛЕ ОФОРМЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В СОБСТВЕННОСТЬ, ОПЛАЧИВАЮТСЯ НАЛОГИ СЛЕДУЮЩЕГО РАЗМЕРА:

- если продавец частное лицо

регистрационный сбор 2% (9%, если недвижимость относится к классу люкс)
ипотечный налог по фиксированной ставке € 50
кадастровый налог по фиксированной ставке € 50

- если продавец строительная или ремонтная компания и после окончания ремонтных или строительных работ прошло менее 5-х лет:

НДС в размере 4%
регистрационный сбор по фиксированной ставке € 200
ипотечный налог по фиксированной ставке € 200
кадастровый налог по фиксированной ставке € 200

-если продавец юридическое лицо, которое не производило какие-либо строительные или ремонтные работы связанные с возведением строений или приведением их к стандартам жилого имущества или строительная компании, если после окончание ремонтных строительных работ прошло более 5-х лет:

НДС отсутствует
регистрационный сбор 2%
ипотечный налог по фиксированной ставке € 200
кадастровый налог по фиксированной ставке € 200

ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ НЕ ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ, Т.Е. БЕЗ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ОФОРМЛЕНИЯ ПРОПИСКИ, ОПЛАЧИВАЮТСЯ НАЛОГИ СЛЕДУЮЩЕГО РАЗМЕРА

- если продавец физическое лицо, а также юридическое лицо, которое не производило какие-либо строительные или ремонтные работы, связанные с возведением строений или приведением их к стандартам жилого имущества или строительная компания, при условии что после окончания ремонтных строительных работ прошло более 5-х лет:

регистрационный сбор 9 %
ипотечный налог €50
кадастровый налог €50

- если продавец строительная компании или компания, производившая ремонтные работы, и при условии того, что после окончания ремонтных или строительных работ прошло менее 5-х лет:

НДС в размере 10 % (22%, если недвижимость относится к классу люкс)
регистрационный сбор по фиксированной ставке € 200
ипотечный налог по фиксированной ставке € 200
кадастровый налог по фиксированной ставке € 200

ЗАМЕЧАНИЕ: Все налоги при покупке вторичной недвижимости, относящейся к жилищному строительству (включая все дополнительные постройки, относящиеся к данной недвижимости - такие как гараж, погреб и тд), если покупатель физическое лицо, могут быть РАССЧИТАНЫ ОТ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ПОКУПАЕМОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ, а не от рыночной стоимости объекта. Кадастровая стоимость недвижимости, за редким исключением, составляет около 50% - 60 % от рыночной стоимости недвижимости (учитывая определенный коэффициент переоценки кадастровой стоимости недвижимости).
Во всех остальных случаях, а точнее когда покупатель не является физическим лицом или объектом купли продажи являются земельные участки, магазины или офисные помещения, даже если покупателем выступает физическое лицо, НАЛОГООБЛАГАЕМОЙ БАЗОЙ ЯВЛЯЕТСЯ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ДОГОВОРУ ИЛИ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ, КОТОРАЯ ДЕКЛАРИРУЕТСЯ СТОРОНАМИ В НОТАРИАЛЬНОМ АКТЕ.

Общая процедура покупки недвижимости в Италии состоит из 3-х этапов:

1) Составление покупателем и принятие продавцом предложения о покупке объекта недвижимости (propostad’acquisto).

2) Подписание сторонами предварительного контракта (contratto preliminare) о покупке недвижимости.

3) Подписание сторонами нотариального акта (rogito) покупки недвижимости.

На практике существует некоторая разница в процедурах покупки новой и вторичной недвижимости.

Процедура оформления в собственность новой недвижимости

При покупке новой недвижимости этап составления и принятия предложения о покупке недвижимости опускается, и процедура покупки недвижимости происходит в 2 этапа:

1) Подписание сторонами предварительного контракта о покупке недвижимости (contrattopreliminaredicompravendita).

2) Подписание сторонами нотариального акта покупки недвижимости (rogito).

Последний этап в случае, когда покупаемая недвижимость является новостройкой, обычно производится по официальному окончанию строительства объекта и выдачей государственными органами всех сертификатов для проживания и лицензий строительной компании.

Процедура оформления в собственность вторичной недвижимости

При покупке вторичной недвижимости, если время между датами подписания предложения о покупке сторонами и назначения даты нотариального акта, составляет менее 2-х месяцев, и сторонами не оговариваются внесение промежуточных авансов, зачастую опускается подписание предварительного контракта о покупке недвижимости. Процедура покупки недвижимости может происходить как в 3 стандартных этапа, так и в следующие 2 этапа:

1) Составление покупателем и принятие продавцом предложения о покупке объекта недвижимости (propostad’acquisto).

2) Подписание сторонами нотариального акта покупки недвижимости (rogito).

Оформление недвижимости в собственность в Италии обременяется также следующими дополнительными расходами:

1. Оплата услуг нотариуса и регистрации нотариального акта купли-продажи объекта недвижимости.

Стоимость услуг нотариуса формируется государственными таблицами нотариальных услуг, но не является стандартной. Стоимость услуг нотариуса может значительно меняться в зависимости от разных нотариальных контор и не имеет пропорционального соотношения с общим размером сделки. Стоимость услуг нотариуса на покупку жилых объектов недвижимости составляет в среднем от 3000 евро и выше, в зависимости от стоимости недвижимости, но не имеет линеарной прогрессии.

2. Оплата судебного переводчика/свидетелей для проведения нотариального акта, перевода нотариального акта на родной язык покупателя (услуга является обязательной для нерезидентов не владеющих итальянским языком).

3. Оплата комиссии агентства (от 2%+ НДС22% до 4%+ НДС22%).